Stan zero to umownie kompletny etap od wykopu do przygotowanej podłogi na gruncie: obejmuje fundamenty, izolacje, zasypki z zagęszczeniem, przepusty i warstwy podłogowe. Nie ma jednego ustawowego zakresu tej nazwy, dlatego umowa powinna wskazywać ilości, materiały, odbiory oraz wyłączenia. W kosztorysie domu Z74 przyjęto kwotę 69 919,17 zł.
Stan zero — definicja, którą trzeba wpisać do umowy
Określenie stan zerowy budynku nie oznacza automatycznie identycznego zakresu prac u każdego wykonawcy. Najbezpieczniej przyjąć, że jest to etap obejmujący roboty ziemne, wykonanie fundamentów, izolacje, zasypanie przestrzeni przy fundamentach, zagęszczenie gruntu, przepusty instalacyjne oraz podłogę na gruncie do poziomu wskazanego w projekcie. Punktem odniesienia może być kwota 69 919,17 zł z przykładowego kosztorysu, ale nie jest to uniwersalna cena.
Zakres trzeba opisać w umowie pozycja po pozycji. Warto wskazać nie tylko robociznę, lecz także klasy i ilości materiałów, transport, badania, obmiar oraz sposób potwierdzenia wykonania. Jedna oferta może zawierać przepusty, zasypkę i zagęszczenie, a inna wyceniać te prace osobno. Bez takiego rozpisania dwie pozornie podobne ceny nie są porównywalne.
Stan zero jest jednym z etapów większego procesu, który obejmuje między innymi etapy budowy domu. W umowie trzeba również wyłączyć elementy, których wykonawca nie realizuje. Schody, przyłącza poza obrysem budynku, drenaż oraz ewentualna wymiana gruntu powinny być wymienione osobno, zamiast pozostawać domysłem.
Co obejmuje zakres stanu zero
Zakres stanu zero zaczyna się od przygotowania wykopu i podłoża zgodnie z projektem. Następnie wykonuje się fundamenty, a po ich wykonaniu izolacje wymagane dla konkretnego rozwiązania. Kolejne prace to zasypki oraz ich zagęszczenie, ułożenie zaplanowanych przepustów i przygotowanie warstw podłogowych. Granicę etapu należy określić poziomem, na którym podłoga na gruncie jest uznana za gotową do następnych robót.
Dobrym punktem odniesienia jest opublikowany w 2024 roku kosztorys domu Z74. Roboty ziemne i fundamentowe wyceniono w nim na 54 985,45 zł, natomiast podkłady pod podłogę na 14 933,72 zł. Razem daje to 69 919,17 zł. Te kwoty pokazują strukturę etapu, ale nie zastępują przedmiaru dla konkretnego projektu.
| Element | Ilość / wartość modelowa | Jednostka | Udział kosztu | Dokument odbioru |
|---|---|---|---|---|
| Roboty ziemne i fundamentowe | 54 985,45 | zł | 78,7% stanu zero | Protokół odbioru robót zanikających; obmiar i dokumentacja fotograficzna |
| Podkłady pod podłogę | 14 933,72 | zł | 21,3% stanu zero | Protokół odbioru warstw podłogowych; obmiar |
| Stan zero razem | 69 919,17 | zł | 100% | Protokół odbioru etapu |
| Ławy fundamentowe — przykład przedmiaru | 52 | mb | nie dotyczy | Przedmiar, protokół przed betonowaniem |
| Beton w ławach — przykład przedmiaru | 16,64 | m³ | nie dotyczy | Wpis/protokół betonowania, dokument dostawy betonu |
Model oparto na dwóch opublikowanych przykładach kosztorysowych i przedmiarowych; tych ilości nie należy przenosić na inny projekt bez sprawdzenia dokumentacji. Udziały 78,7% i 21,3% odnoszą się do kwoty 69 919,17 zł.
Przepusty i instalacje przed zasypaniem
Przepusty należy ustalić i wykonać przed zakryciem elementów, które później będą niedostępne. Należy sprawdzić lokalizację wszystkich przepustów instalacyjnych przewidzianych w projekcie oraz ich zgodność z dokumentacją.
W przykładowym przedmiarze dla domu jednorodzinnego o powierzchni użytkowej 130 m² przyjęto 52 mb ław o wymiarach 0,80 m × 0,40 m, co odpowiada 16,64 m³ betonu. To wyłącznie przykład, a nie ilość właściwa dla każdego domu. Przed betonowaniem należy porównać obrys, wymiary i przepusty z projektem oraz potwierdzić je w dokumentacji budowy.
Do zakresu kontroli należy także podłoże pod fundamentami i sposób prowadzenia robót ziemnych pod dom. Jeżeli projekt przewiduje rozwiązania dodatkowe, takie jak drenaż albo wymianę gruntu, nie powinny być automatycznie przypisywane do stanu zero bez zapisania ich w umowie. Podobnie schody żelbetowe mogą należeć do innego etapu i wymagają osobnego określenia.
Ile kosztuje stan zero
Nie istnieje jedna cena za stan zero, ponieważ koszt zależy od projektu, wymiarów fundamentów, warunków gruntowych, technologii, izolacji, ilości zasypek i zakresu instalacji. W kosztorysie domu Z74 z 2024 roku wartość tego etapu wynosi 69 919,17 zł. Z tej kwoty 54 985,45 zł przypada na roboty ziemne i fundamentowe, a 14 933,72 zł na podkłady.
W tym samym opracowaniu cały kosztorys wynosi 518 049,85 zł, więc stan zero stanowi około 13,5% tej kalkulacji. Jest to udział odnoszący się do konkretnego domu i konkretnego kosztorysu, a nie uniwersalny wskaźnik do negocjowania każdej oferty. Cena wykonawcy może być niższa lub wyższa, jeśli różni się zakres prac, materiały albo ilości.
Przed porównaniem ofert trzeba ujednolicić zakres prac, ilości, materiały i robociznę, w tym sprawdzić wykopy, fundamenty, izolacje, zasypki z zagęszczeniem oraz podkłady. Następnie należy sprawdzić, czy podana kwota obejmuje przepusty i dokumentację odbiorową. Dopiero po takim zestawieniu można ocenić, czy różnica ceny wynika z rzeczywistej technologii, czy z pominięcia części robót.
Warstwy podłogi powinny odpowiadać projektowi również pod względem ochrony cieplnej. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych wskazuje maksymalne wartości współczynnika przenikania ciepła Uc(max) w załączniku nr 2; dokładną wartość dobiera się do rodzaju przegrody i temperatury obliczeniowej zgodnie z projektem.
Odbiór przed zasypaniem fundamentów
Odbiór trzeba zaplanować przed zakryciem robót. W praktyce sprawdza się zgodność z projektem, wymiary i poziomy, stan ścian fundamentowych, ciągłość izolacji, rozmieszczenie przepustów, sposób wykonania zasypki oraz jej zagęszczenie. Należy wykonać dokumentację fotograficzną, zebrać obmiary i zachować dokumenty dostaw materiałów, w tym betonu. W przykładowym przedmiarze kontrolowany zakres obejmuje 52 mb ław i 16,64 m³ betonu.
Odbiór robót konstrukcyjnych, izolacyjnych i instalacyjnych powinien być prowadzony zgodnie z projektem przez kierownika budowy lub inną osobę z wymaganymi uprawnieniami; inwestor nie powinien samodzielnie zatwierdzać robót, które zostaną zakryte.
Potwierdzeniem powinien być protokół odbioru robót zanikających i ulegających zakryciu. Dokument powinien odnosić się do ilości, jakości, dokumentacji, wyników badań i pomiarów. Pozytywny odbiór etapu nie powinien być zastępowany samym wpisem „wykonano”, jeśli nie wiadomo, jakie elementy i na podstawie jakich danych zostały sprawdzone.
Przed zasypaniem warto podpisać protokół obejmujący izolacje, przepusty i stan fundamentów. Osobno można potwierdzić warstwy podłogowe, obmiar i poziomy. Taki podział ułatwia późniejsze ustalenie, czy zakres stanu zero został rzeczywiście wykonany w całości, a także ogranicza spory o prace dodatkowe.
Zobacz też: stan surowy otwarty.
Czytaj również: stan surowy zamknięty.
Najczęstsze pytania
Co obejmuje stan zero domu?
Przyjmij: wykop i przygotowanie podłoża, fundamenty, izolacje, zasypki z zagęszczeniem, przepusty oraz podłogę na gruncie do poziomu określonego w projekcie. Schody, przyłącza poza obrysem budynku, drenaż i wymianę gruntu trzeba wskazać osobno.
Ile kosztuje stan zero?
Nie ma jednej ceny bez projektu i informacji o warunkach gruntowych. W kosztorysie domu Z74 stan zero wynosi 69 919,17 zł, ale oferty wykonawców mogą mieć inny zakres, dlatego ceny trzeba porównywać po ujednoliceniu ilości, materiałów i robocizny.
Co sprawdzić przed zasypaniem fundamentów?
Sprawdź ciągłość i wykonanie izolacji, poziomy, wymiary, stan ścian fundamentowych, wszystkie przepusty, zgodność z projektem oraz sposób zagęszczenia zasypki. Wykonaj zdjęcia i potwierdź odbiór protokołem przed zakryciem robót.
Źródła
- Wartość kosztorysowa — dom jednorodzinny Z74 — Z500, 2024, Kosztorys PDF
- Przedmiar robót — przykład dla domu jednorodzinnego — Kosztorysujemy, 2026, Przedmiar przykładowy
- Warunki techniczne, tekst jednolity — Dziennik Ustaw, 2022, Dz.U. 2022 poz. 1225
- Odbiór robót zanikających i ulegających zakryciu — Politechnika Gdańska, 2010, Specyfikacja techniczna
Tekst został utworzony przy pomocy sztucznej inteligencji (modeli językowych).
Czy ten poradnik był pomocny? Oceń go:
Ten artykuł nie ma jeszcze ocen.
